一房多卖执行案件的调查与处理

近几年随着房地产开发的增多，一些房地产开发商为了取得更多的周转资金或获取更多的利润，将正在建设的房屋进行一房多卖或一房既卖又抵押，为此引起了诉讼。笔者对北安市法院三年来因房地产购买抵押、产生纠纷的16件执行案件进行调查并研究处理方法。
一、一房多卖的类型
从16件涉及被执行人为房地产开发商的执行案件来看，有7件是因为一房多卖引起倒出房屋的执行，有4件是开发商为债务人执行拍卖查封的房屋，案外人提供证据证实开发商将房屋出售或抵债、抵押给案外人情形，有5件是法院判决房屋归申请执行人所有，在执行过程中，发现开发商将房屋出售给他人。从调阅卷宗内容来看，一房多卖有五种情形：
（一）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，买受人均未取得房产权证，其中一个已经占有使用，但法院判决房屋归未占有使用的申请执行人，这类案件有4件，占25%。
（二）二个或二个以上的买卖法律关系都合乎法律规定，一个买受人取得房产权证，另一个虽未取得但已经占有使用，在执行过程中，因未取得房产权证但已占有使用的，拒不倒出房屋，法院判决此类执行倒出房屋案件有2件，占12.5%。
（三）先买受人与出售人之间的买卖关系合法有效，并取得了房产权证，且被法院依法保护，但在诉讼至执行期间，被执行人（开发商）与后买受人（案外人）恶意串通，私下协议将房屋出售给后买受人，并且后买受人占有使用房屋，这类案件有5件，占31.3%。
（四）先买受人与出售人之间的买卖关系系合法，未取得房产权证，并占有使用，因买受人为另案被执行人，在执行过程中，买受人、出售人（开发商）与案外人三方恶意串通，将房屋协议给案外人，为原买受人逃避执行提供虚假协议，这类案件有3件，占18.8%。
（五）先买受人与出售人（被执行人）之间的买卖关系无效，后买受人的买卖关系合法，但先买受人已将房屋占有使用，法院判决先买受人倒出房屋，这类案件有2件，占12.5%。
二、一房多卖的处理方法
对于一房多卖的处理原则是司法确认高于行政确认，因为司法权属于上位权，即法院判决确认的产权效力高于房产领发的房屋产权证照的效力。对于第一种情形，买受人均未取得房产权证，但其中一个买受人购买的房屋被法院依法确认，其他买受人虽然占有使用权，但必须予以倒出，其他买爱人持与开发商之间的买卖协议进行另案诉讼，但不影响房屋的倒出。
对于第二种情形，两个买受人与开发商之间的房屋买卖合同均有效，但是取得产权证照的买受人购买房屋的协议效力高于未取得证照买受人的协议效力，因为我国法律规定房屋产权以登记为准，登记所有人的效力大于事实所有人的效力，这是维护房地产交易安全及登记秩序的正常进行，因此，未取得房产权证但占有使用人必须倒出房屋，交付给取得房产权证的买受人，然后另案诉讼开发商返还购房款。
对于第三种情形，如果查清属实，执行机构对后买受人（案外人）的异议不予审查，依照民事诉讼法及执行若干问题的规定，对后买受人和开发商直接认定为恶意串通，予以拘留、罚款，同时将房屋倒出交付先买受人。
对于第四种情形，在执行阶段经常遇到有的被执行人（买受人）购买出售人的房屋，购买后并没有办理变更登记，主要是为了逃避法院的执行，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、冻结财产若干问题的规定》，对于对被执行人购买第三人确需过户的房屋，在征得原产权登记人同意后，法院才可以查封，否则应通过诉讼来确认，但在实际操作过程中，售房人极易与购房人（被执行人）恶意串通，一种情况是另行协议出租给被执行人，另一种情况是将房屋协议出售给案外人，由案外人同被执行人之间协议租售，对于此种情况，法院在执行过程中应对案外人的异议依照民诉法第204条进行审查，同时赋予当事人和案外人诉权，若通过诉讼认定房屋归先买受人所有，法院执行机构应对出售人、案外人及买受人（被执行人）予以拘留、罚款。
对于第五种情形，是通过民事诉讼认定买卖合同的效力，已认定先买卖关系无效，后买卖关系有效，才判决先买受人侵权成立，因此，先买受人必须倒出房屋，交付给后买受人。
总之，从上文分析来看，一房多卖引发的民事、行政、执行争议交叉案件进行。在诉讼阶段，一般应当是中止行政诉讼，先行审理民事争议，判断属于一房多卖的哪种情形进行确权。在执行过程中，执行员发现一房多卖的情形，应先初步审查，如果发现判决有错误应通过审判监督程序进行再审；如果案外人提出异议，执行人员应依法审查，同时赋予案外人诉权；如果发现是恶意串通进行假交易，必须依法严惩。

黑龙江省北安市人民法院 韩召峰

福建省人大常委会


福建省劳动力市场管理条例
福建省人民代表大会常务委员会


《福建省劳动力市场管理条例》已经福建省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议于1998年5月29日通过，现予公布，自1998年7月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为加强劳动力市场管理，规范劳动力市场中介行为，保护劳动者和用人单位的合法权益，促进劳动力资源合理配置，根据《中华人民共和国劳动法》和其他有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于本省行政区域内劳动者求职、用人单位用工、职业介绍机构中介行为的管理。
人才市场管理，按国家及本省有关规定执行。
第三条 县级以上人民政府应当在国家政策指导下，实行劳动者自主择业、市场调节就业和政府促进就业的方针，加快培育发展劳动力市场，促进劳动力的合理有序流动。
第四条 县级以上劳动行政部门主管本行政区域内的劳动力市场。
财政、工商、公安、物价等行政部门按照各自职责，协助劳动行政部门做好劳动力市场的管理和监督。

第二章 求职与用工
第五条 凡年满十六周岁、有劳动能力的劳动者均可凭相应的《求职证》或《失业证》（《下岗证》）在本省求职，法律、法规另有规定的除外。
第六条 本省城镇劳动者依法向户口所在地市、县劳动行政部门领取《失业证》（《下岗证》）。
本省农村和外省劳动者，凭本人户口所在地县级劳动行政部门出具的“外出人员就业登记卡”（或外省的《失业证》），依法向本省县级以上劳动行政部门领取《求职证》。
第七条 用人单位公布招用简章，内容应当包括：
（一）用工地点；
（二）岗位（工种）及用工要求；
（三）招用数量和工作期限；
（四）工资、福利待遇；
（五）录用办法。
大众传播媒介发布招用广告的，其内容应经县级以上劳动行政部门审查，并报同级工商行政管理部门备案。
任何单位和个人不得张贴、刊登、播发虚假的招用广告。
第八条 用人单位可以通过职业介绍机构或劳动力交流洽谈会招用劳动者，也可通过其他方式招用。
用人单位委托职业介绍机构招用时，应出具书面委托书。
第九条 用人单位不得招用下列劳动者：
（一）未满十六周岁的；
（二）未解除或终止劳动合同的（下岗职工除外）；
（三）未领取《求职证》或《失业证》（《下岗证》）的。
法律、法规对招用劳动者另有规定的，按其规定执行。
第十条 用人单位应当对劳动者进行必要的职业技能培训和安全生产教育。
选择实行国家职业资格标准工作岗位的劳动者，必须具有相应的从业资格，持证上岗。
第十一条 用人单位应当优先招用国有企业下岗职工，兼顾城区集体企业下岗职工和城镇失业人员。
用人单位的用工情况应按月向当地劳动行政部门备案。
第十二条 用人单位招用劳动者不得收取报名费、培训费和保证金（押金）等费用，不得扣留各种身份证件。
第十三条 用人单位与劳动者建立劳动关系的，必须依法订立书面劳动合同，明确双方的权利与义务。

第三章 职业介绍机构与中介服务
第十四条 县级以上人民政府应当发展多种类型的职业介绍机构，提供就业服务。
申办职业介绍机构，必须具备以下条件：
（一）符合规范的机构名称；
（二）明确的章程、业务范围和财务制度；
（三）不少于五万元的开办资金；
（四）开展职业介绍活动所必须的固定场所和设施；
（五）两名以上有从业资格、熟悉劳动法规、政策的专职人员。
第十五条 开办职业介绍机构，必须经县级以上劳动行政部门批准，领取《职业介绍许可证》。经营性职业介绍机构应向当地工商行政管理部门登记注册。
劳动行政部门对于开办职业介绍机构的申请，应在收到申报材料之日起十五日内作出是否批准的决定，并通知申请人。
第十六条 职业介绍机构必须在《职业介绍许可证》规定的范围内开展职业介绍活动。任何单位和个人不得转借、倒卖、伪造由省劳动行政部门统一印制的《职业介绍许可证》。
职业介绍机构变更或终止，应提前三十日向原批准开办的劳动行政部门和注册的工商行政管理部门办理变更或终止手续。
第十七条 职业介绍机构可以为劳动力供需双方提供下列服务：
（一）为劳动者进行求职登记，推荐用人单位；
（二）接受用人单位的书面委托，介绍求职者；
（三）组织、指导劳动力供需双方洽谈；
（四）收集、发布劳动力供需信息，为劳动力供需双方提供劳动法规、政策咨询；
（五）指导依法签订劳动合同。
各级人民政府开办的公共职业介绍机构，应当开设专门服务窗口，对持有《下岗证》的职工实行免费服务。
第十八条 职业介绍机构应当按照本条例第七条第一款所列内容如实向求职者介绍用人单位的情况，如实向用人单位介绍求职者的学历、从业资格等情况。
第十九条 职业介绍机构不得有下列行为：
（一）为未满十六周岁的未成年人介绍就业；
（二）介绍劳动者从事法律、法规禁止的活动；
（三）介绍未持有《求职证》或《失业证》（《下岗证》）者就业；
（四）以暴力、胁迫或欺骗等方式进行职业介绍活动；
（五）其他侵犯劳动者和用人单位合法权益，妨碍社会秩序的职业介绍活动。
第二十条 举办劳动力交流洽谈会，应当经劳动行政部门批准。劳动行政部门应当在五日内批复。

第四章 调控与管理
第二十一条 县级以上人民政府应当加强就业总水平的宏观调控，制定优惠政策，促进国有企业下岗职工再就业和城镇失业劳动者多渠道就业；引导农村劳动力就地就近转移，合理调控农村劳动力进城就业的规模；发展职业教育，实行劳动预备制度，提高劳动者素质。
第二十二条 县级以上劳动行政部门应当履行下列职责：
（一）制定区域劳动力市场发展规划；
（二）依法审批职业介绍机构，并对其业务活动进行指导、监督和检查；
（三）建立劳动力供求信息网络，对劳动力供求状况进行统计、分析和预测，提供咨询服务；
（四）核发职业介绍机构从业人员资格证书；
（五）法律法规规定的其他职责。
第二十三条 劳动行政部门应当支持劳动者、工会和其他社会组织依法对用人单位、职业介绍机构进行的社会监督，及时受理投诉和检举，查处违法行为。

第五章 法律责任
第二十四条 用人单位有违反本条例第九条规定行为之一的，或采用虚假招用简章（广告）招用劳动者的由劳动行政部门给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，可处以一千元以上一万元以下罚款；对劳动者造成损害的，应当赔偿劳动者的经济损失。
第二十五条 用人单位违反本条例第十二条规定，收取报名费、培训费、保证金（押金）等费用的，由劳动行政部门给予警告，责令退还，并处以按违法收取金额三倍的罚款；扣留各种身份证件的，由有关机关依法给予处罚。
第二十六条 违反本条例第十五条第一款规定，未经劳动行政部门批准擅自开办职业介绍机构的，由劳动行政部门责令限期改正直至取缔，没收违法所得，可并处五千元以上二万元以下罚款；对劳动者和用人单位造成损害的，应当赔偿经济损失。
第二十七条 违反本条例第十六条第一款或第十九条规定之一的，由劳动行政部门给予警告，责令限期改正并没收违法所得；逾期不改正的，可处以三千元以上一万元以下罚款；情节严重的，可吊销《职业介绍许可证》；对劳动者和用人单位造成损害的，应当赔偿经济损失；构成犯罪
的，依法追究刑事责任。
第二十八条 劳动者不履行劳动合同约定的义务，应当承担违约责任。
第二十九条 劳动行政部门或者有关部门工作人员在劳动力市场管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者提起行政诉讼；逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，作出处罚决定的机关可依法申请人民法院强制执行。

第六章 附则
第三十一条 本条例自一九九八年七月一日起施行。省人民政府一九九五年五月制定的《福建省职业介绍机构管理规定》同时废止。


1998年5月29日