法律教育和合众国的未来

　　　　　　　　　　　　　　　　 [美] 哈里森•谢泼德 著

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宋飞 译

（本文译自《法律界名人英语经典演说辞》 项阳编著（5元丛书第五辑 主编 马德高 张晓博 范希春） 中国对外经济贸易出版社2000年8月第1版 此次翻译未经原作者及编著者的同意，故仅供学术研究使用。）

一、开场白
万分荣幸受邀来到耶鲁俱乐部发表演讲。我从没上过耶鲁大学，但是对我来说，这里有与我即将讲到的话题直接相关的重要联系。我是在位于旧金山的加利福尼亚州立大学的黑斯廷斯法学院就读的。我作为一名学生真正建立联系的唯一的一位法学教授是一位耶鲁大学毕业生和耶鲁大学法学院的前任教师：即罗斯科•T•史蒂芬教授（史蒂芬教授1890年生于蒙大拿州。当他还是一名耶鲁大学学生时，他学习了由威廉•霍华德•塔夫脱讲授的宪法课，在塔夫脱任美国总统期间，他被任命为美国最高法院首席大法官）。我曾经给他当过法律研究方面的助手。结果，史蒂芬教授被推荐为美国司法部长。而我也于1967年在设在华盛顿的美国司法部下属的反托拉斯部门（史蒂芬教授也曾在此工作过）当律师，这是我自己法律职业的开始。
与耶鲁大学有关的第二个联系是极具个人意义的，甚至更直接关系到我所谈论的主题。耶鲁大学法学院现任院长，安东尼•T•克罗曼，他曾经写过我所认为是许多有关美国律师业务标准在下降的已经发行的书籍中最好的一本：《迷失的律师：法律职业理想的衰落》（哈佛大学出版社1993年版）。在我谈到的从乡村律师协会到州立律师协会（还在美国全国律师协会的年会上）去讨论为了在美国法律教育和实践中的改革这些至关重要的需求，我经常性地引用克罗曼院长关于渐进式损耗的评论，他将律师业务模式称为“律师政治家理想”。
而且在我的印象中，基于这样和那样的理由，占主导地位的耶鲁气质——也许谈它的精神面貌还扯得不够远——比其他法学院更接近——例如，哈佛的——则需要控制精神，控制美国法律职业需求方向的精神。我希望我所意味的是将来能成为谈论这一结论的清晰表达者。
二、通行的律师实务
安排好的标题是“美国法学院教育需要改革”。在提出这个话题时，我不仅仅希望告知听众，我另外还要警告你们。花费多年研究这一话题之后，我提出了我的观点，即现在律师的典型行为，如果继续未经检验和未经改造，将严重地危及我们大众市民团体的未来健康和安全，也危及我们的政府构建的根基，正如美国宪法前言所描绘的那样，“为了保证我们的人身自由和财产权益不受侵害。”
为了描述法律教育改革的具体需求，我将以关于州立律师业务的一些观察开始（我的话题）。
伦敦的劳埃德曾预测“法律诉讼从恐惧的‘千年虫’【电脑在识别1999年以后的日期方面存在的缺陷】中涌现出来，它将在美国独自释放出总计1兆【万亿】的能量。”然而，电脑工业的巨头们却对这一事物持另一种看法。“当我和人们（就千年虫问题进行）交谈时，”美国信息科技协会主席哈里斯•米勒说，“除非这一房间中有一个律师想从它里面捞一把钱，否则不会有人会谈及法律责任。”他说他的协会正在尽其所能地教育和培养人们在这一问题上的觉醒意识。“我们考虑的是你该如何处理这一议题。你将它解决掉，而不是虚构什么法律责任议题。”
在严峻形势下的（1）诉讼和（2）解决问题的方法之间的区别恰恰是现在法律职业界的症结是——实际上不良反应是，而且很有可能造成灾难性的经济，社会和政治后果，以及为了职业矫正，（我们）需要做什么。
一位经济学家粗略地估计了一下，不必要的诉讼，使公众每年花费约3200亿元。而且我也看到了已经公布的提起诉讼的估计数量，在这个国家每年每一种诉讼都高达八千万起。这些数字似乎并没有满足我所有的幻想。他们又提供了更多的有据可查的、可信的数字，例如，在美国司法部的司法统计署有关案例分析处理的特别报告中提供了一个县的1995年7月的民事诉讼陪审案件和判决数据。该公署的特别报告分析了美国最大的75个县一年内的762,000起合同、侵权案件和房地产案件的处理情况。在仅就这三个法律领域（即合同、侵权案件和房地产案件）,在75个最大的县的一百万件案子中，已经超过其总数的四分之三。然而，这份特别报告真正有趣的却是，它表明在美国存在滥用诉讼权利的（严重）现象。在这762000件案子中，只有1.5％是由陪审团审理的，而自愿调解的占（61.7％），被驳回的案件也占（10.8％），即决审判解决的占（3.7％），以上情形超过总数的四分之三（即占76.2％）。
乍一看，人们可能想象的是，这些数字描述的是一个良好的局面。毕竟，只有1.5％的人受到审判。但考虑一下：在法院门口解决以前发生的案件的司法费用怎么样？他们（的花费无疑）是巨大的。但事实是，通过律师所谓的“调查发现”和“在实务中的运作”的正规预审程序，构成一个恶名昭彰的滥用当代司法实务的典范。的确，我怀疑在一个美国律师健全的心智中，是否谁也不会（例如，在非正式的、酒桌上的场合）承认在绝大多数的案件中，即使是相对复杂的案件中，如果一方的律师的律师能够一个接一个地紧而有序、直截了当、公正理性地处理，他们（完全）可以只用他们对手通过正规司法实务的方法所花费的时间的十分之一的时间就解决了他们的案件。而且在为政府和私人执业三十年以后的我将证明，如果客户们已经得到了他们的律师们的充分的法律咨询，而且（这些）律师也已受到足够的理性处理冲突局势而不是睾丸激素、贪婪或者善意的坏习惯的培训，只有很少时候会遇到实在不能调解的案子。
前文所述的事实——其实，我想说在我的第一个私人执业的案件中，它已经被体现出来了。在我是原告的律师的那个案子中，由于被告的律师甚至拒绝和我们谈论责任是非常明确而唯一真正的议题就是损害赔偿的问题，我才极不情愿地把这个问题引向诉讼。我自愿提供给被告的律师有关该案件法律理论和我的委托客户损害赔偿的书证的一个充分陈述。被告的律师是由一个保险公司出钱雇佣的。他（一度）坚持以双方的（证人）证词和进行其他正式调查发现（的文件）为准，通过近两年的时间才同意调解。我的委托客户曾提出如果此案未经正式（预审）程序，而只采取即决审判方式，就愿意和解，此案（本来顶多）半天就可以结案，可是我们却花了五倍以上的时间和精力（才了结此案）。
当我到了（被告的）辩护律师的办公室，拿出清算支票的时候，我问他这个案子为什么不可以通过我们原来建议的方法解决。他还在为他坚持要通过正式的诉讼程序而辩护，他说：“（我就直说了吧），这是体制（决定了）应该这样运作（的方式）。它只是在这个案件中没有运作良好（罢了）。”这一观点，在我看来，正如它所根据的在这个县每月成千上万的类似案件的诉讼一样——要么是（律师）胡说八道、损人利己的废话，要么是（律师）承认（办事）无能。对于保险辩护律师事务所带给保险公司理赔员的这些(索赔书证)文件而言，该文件很可能只是“不够份量”，除非它至少有两个（基本上是不必要的证人）证词和大量其他（基本上是不必要的）调查发现文件（才行）。
这种不必要的诉讼成本给美国的生活费用增加了数十亿美元，给几乎每一个产品和提供服务的成本都增加了几十亿美元。例如，出于对医疗事故索赔的恐惧，（医院）通过大多数医生不会另加考虑的严格的不必要的防御性医疗的做法和程序（来加以防范），（导致这样做的成本）预计约占我们国家的医疗费用的7%到20％之间。
三、被对抗性的律师业务非难的宪政问题
然而，作为一名律师，我最关心的还不是律师们正式的对抗性律师业务的非常过度地使用所导致的经济成本的问题，而它也不是和律师接触越多，人们越不喜欢他们的事实，更不是连律师自己现在都可以构成这个县（心情）最郁闷的职业群体，而且他们对他们（自己所）选择的职业表示不满的（人数）比例也在（与日）俱增的事实。相反，我最关心的问题，我相信我们都必须或都开始关注的一个问题是，大多数律师是不是即使知道也不再（发挥）他们在公职律师执业和私人律师执业方面，作为我们国家宪法制度的捍卫者的最重要的功能的事实，而且，现在他们几乎普遍无知或无视这一可能已经危害到在美国宪法中阐明的我们国家的最根本目的的维护和安全的事实。
我们国家宪法的缔造者中荟萃了深谋远虑的政治建筑师，这在历史上可能没有先例。当他们在其序言中阐述我们国家宪法的目的时，他们做得如此谨小慎微，以严格遵守我们合众国制度应该以服务为优先。该序言宣布我们国家的如下目的：
“我们合众国人民，[1]为建立更完善的联邦，[2]树立正义，[3]保障国内安宁，[4]提供共同防务，[5]促进公共福利，[6]并使我们自己和后代得享自由的幸福，特为美利坚合众国制定本宪法。”
我们国家宪法的首要目的是宣告要从我们的人群和各自为政的州的多元化中挣脱出来，以“建立更完善的联邦”。我们现在可能会为美国的多元化而自豪。但是，即使在18世纪末，起初的13个在（美利坚合众国）宪法（草案）上签字的州，也是一个“多元化”组合。没有现代通讯和运输技术，没有现在电子（大众）传媒和跨国企业法人所可能拥有的文化的同质化， 18世纪的美国马萨诸塞州和纽约州的人们与佐治亚州和南卡罗来纳州相比，生活在显著不同的文化之中。我们国家“宪法”的非常首要的目的是将多元化汇集到[1] “更完善的联邦”之中去，因为邦联章程显然未能做到这一点。作为（宪法的）一个目的，这（无论）是在当时（还）是现在都是作为关键（来看待的）。因为当时美国人群的多元化，现在仍然（使其保持）相对和谐地生活，这是一个政治奇迹创造的东西。但我们的“更完善的联邦”（梦想）现在在公共执业的诉讼律师不必要的诉讼的领导下可能再次受到威胁，其“武力”（足以）让其破碎。
目前的宪法发挥的作用已经使民众之间形成了“更完善的联邦”，但宪法在政治上的首要目标依然是[2]“树立正义”（理念），而不是“创建法律”。正义和公正理念也要作为我们制定基本法的首要目标。不管不同的“正义”理论之间会发生什么样的矛盾，正义的核心含义是给予民众应有的权利，而不是依据权力的优劣，财富的多少、强势程度来选择和拒绝给予。
我国（假设是美国）政府的第二个目的 [3]“保障国内安宁。”也就是说，一旦联邦确立下来，我们建立法律体制来实现正义，以确保我们的民众安宁。适用法律的必然含义是作为不和谐，分裂和战斗的工具，而不是作为一个缔造和平的手段，其中的原因可能会发现和平的手段是违反我国宪法的首要目的之一。以解决问题、调解人和和事佬身份（出现）的律师，是忠实于这一（宪法）目的的。甚至在秩序可以用合理的经济的价格衡量的诉讼中，蓝波律师（美国社会学家詹妮弗.皮尔斯将诉讼律师描述为“蓝波律师”的角色。“蓝波型”的律师必须勇猛阳刚如同史泰龙电影《蓝波》一样，具备在法庭上狠狠打击对手、摧毁对手提出的证据力强度的能力，并且可以有效说服当事人继续聘用自己、帮律师事务所拓展案源、招揽更多当事人。参见美国西北大学法学博士、美国康乃尔大学法学院访问学者郭书琴，“司法女蓝波”？谈律师业务界中的“性别意识”——以台湾法律专业养成过程中女性法律人为例，原载文化研究月报第33期三角公园栏目，2003年11月15日）“不接纳战俘”的私人宣誓誓言（意思是说律师不作为诉讼人为战俘辩护），以及坚决维护委托人的最后一毛钱的权利——这与宪法的目的相违背。
如果紧密团结的人民生活在在旨在树立正义的法律（统治）之下，生活在我们国内的安宁之中，那么“宪法”久把注意力转向[4]共同防务和[5]促进公共福利。这五个合众国宪法的目标是其最高的政治目标的判断标准：[6]“使我们自己和后代得享自由的幸福”。
四、针对解决问题、缔造和平模式的律师业务，法律教育急需变革
在总结与如今美国的律师业务和法律教育的问题有关的我们的宪法基本目的之前，请允许我插入一个相关的个人说明。和数以千万计的其他美国人一样，我是孙子辈和曾孙辈的移民。我曾参观过我的祖先逃离的充满暴政和迫害的那片土地。他们几乎一天都没有回去，以至于我对他们让我在这里出生的特权并不心存感谢。我在世界各地的经常性旅行证实了作为一名美国人的我，在自身的生活中，对我来说，已经能够确保我“得享自由的幸福”，我是（多么）惬意的。我不仅是为美国而高兴和自豪，，也为能在这片土地上当律师而高兴和自豪，正如林肯所说的“敬畏法律”那样，并且应该敬畏“民族的政治宗教”。在我的余生，它的夺目光辉照耀了我自身和我的两个孙子。我希望他们至少像我一样，能够享受到旨在保护他们的我国宪法所保障的“自由的幸福”。
但最近典型的律师行为的涌现，使得我对他们的行为感到焦虑。每一个美国律师，当他在执业律师协会上承诺，宣誓（或肯认）捍卫他或她们州的法律和美国宪法。这句誓言——我担心，也许大家也觉得——它是律师入行的仪式，其意义被忽视、漠视、误解，或遗忘。我认为，这一誓言的证据效应，可以简单地通过越来越多的律师承认这是他们的宪法职责的调查结论来得以建立，正如法院工作人员，被授权解释、宣传、管理和执行土地法，帮助“树立”正义，保障国内安宁... ... 并使我们自己和后代得享自由的幸福”；越来越多的律师承认，如果不能以毅力和决心，“以自己的知识和能力的最佳状态”解决所有问题，维持和平，以及以他们所拥有和解的技能，以帮助实现这些目标，那么聘请律师就是一种失策，他们将视为违背了其宪法宣誓，对他们所呼吁的精神也是一种深度的背叛。
现在在美国律师协会的成员之中，大家普遍都不能牢牢记住自己作为一个律师最重要的目的。像这样的一种流行性的失败，其实正是一种能威胁甚至削弱我们宪法性的原则和目的的保持和稳固的失败。与美国后市民社会令人恐惧的可能性形成鲜明对比的是，我们都希望我们美利坚合众国的第三个世纪将有可能延续其第一和第二世纪稳定、繁荣和进步的世界历史奇迹。但我不得不说，只有足够的美国法律界成员能及早认清他们作为美国民主长期性看护者的批判促进作用时，我们的希望才能达到我们的期望值。其实这就是律师被美国公众所赋予的职责：
“美国律师的工作环境是一个经过自我选择的完全法律化的社会。亚历克西斯.德.托克维尔注意到一个多世纪前，美国人就倾向于通过诉讼解决政治、经济和社会问题。因此，律师工作的多样性和复杂性仅仅是反应了美国法律的政治性，因为20世纪美国人的社会自己构建了如此的政治机构“。
古代和现代的历史表明：当冲突在民主社会的不同派别之间大幅增长时，法律制度就不能够充分地、和谐、和平地解决这些问题，其导致的结果要么是独裁政府或暴民统治。社会中的暴力超出了某一限度是令人悲哀的，但真实的情形是，大部分人愿意用自由去换取更高的安全。托克维尔也认识到了这一点，同时他也意识到了稳健的法律体系在维护共和政体自由中必须发挥其主导作用。在谈及律师（当时是男性的专利）职业时，托克维尔写道：
“我不是不熟悉人们性格的内在缺陷。但如果没有民主原则与律师严谨的掺杂融合，那我质疑民主本身是否能存在。在一个合众国里，如果处理公众事务的律师的影响不与人民的力量成正比，那我不会认为这国家能维持多长久”。
托克维尔不是谈论兰博诉讼律师（美国社会学家詹妮弗.皮尔斯将诉讼律师描述为“蓝波律师”的角色。“蓝波型”的律师必须勇猛阳刚如同史泰龙电影《蓝波》一样，具备在法庭上狠狠打击对手、摧毁对手提出的证据力强度的能力，并且可以有效说服当事人继续聘用自己、帮律师事务所拓展案源、招揽更多当事人。参见美国西北大学法学博士、美国康乃尔大学法学院访问学者郭书琴，“司法女蓝波”？谈律师业务界中的“性别意识”——以台湾法律专业养成过程中女性法律人为例，原载文化研究月报第33期三角公园栏目，2003年11月15日）。他的话可以被理解成一种暗示，只有当我们律师学着比以往花费更多的努力来帮助我们神奇的多元化美国变得更和谐融洽时，美国的民主才能在二十一世纪继续生存和繁荣。首先是维护和平，其次还是维护和平，最后还是维护和平的想法和表现对律师来说是个挑战，也是对于战士的最终手段——记住和认真思考他们的宪法的誓言。
如果我们失去我们的美利坚合众国，它的失去将不会引人注目，不会有锁链和地牢的暴政。它的失去将安静，渐进，源自日益增加的社会动荡及暴力所催生的对我们人身安全的关切，直到——如托克维尔所言——我们的人民变成“胆怯而辛劳的绵羊，政府是其牧羊人。”
这把我带回了这次演讲的主要观点：作为我国宪法的保护者，当代法律教育的不足之处帮助了律师去履行自己的职责。
美国法律教育的主流模式，仍然是教导学生以步步进逼的方式进行辩论，自己既毫不留情，也不接受对手的宽大；而且还教导学生怎样用毫不妥协的技巧来反驳对手的观点。只有不足 4% 的美国法律学校要求学生接受只有一个小时的谈判训练，作为他们必学的技能之一。假如你想推祟的是民事（诉讼）的恶斗，而非和平解决纷争，那就整体而言，美国的法学院会依然是延续你的创建精神的学府。法学院就不是为促进排难解纷而设的学府，而是助长牟利纷争的学府。
鉴于令我们不可思议的多样化社会的两极分化的加剧,它应被视为一个全国性的丑闻——如果不是一个国家的耻辱——法律系的学生不需要学习任何无论何时都能帮助他们解决而不是加剧冲突的技能就可以从法学院毕业；他们不需要学习成功解决问题，建立和平，双赢谈判的先进的技巧，他们得首先看清自己是纷争的侵虐者，根本不是热心的调停者。
5.结论
作为耶鲁大学的校友，本次演讲的总结陈词是直接针对你们的；我恳请你们，以你能够参与的任何方式全心全意地投入于此：通过你对你自己的律师有所要求；你可以尽力支持克罗曼院长的理念，去进一步警醒美国民众，任由“法律职业中衰落的理想”彻底衰落下去会导致什么样的内在危险；并尽你所能以其它各种方式来帮助法律教育转向维护和平的模式，坚定不移地遵循我们的美国宪法和共和形式政体的明文规定。让我们每个人都行使职责“使我们自己和后代得享自由的幸福”。



参考文献：
1、（美）安东尼•T•克罗曼著，周战超, 石新中译，《迷失的律师：法律职业理想的衰落》，法律出版社2002年8月第1版
2、(美)JamesM.Altman著,杜国栋译，现代庭审律师与律师政治家——评《迷失的律师》,转引自雅典学园（傍江水寒2007-03-19上传）
国土局


关于开展土地登记代理制度试点工作的通知
1996年11月18日，国家土地管理局

重庆、大连、福州、温州市土地（国土）管理局：
建立土地登记代理制度是规范土地市场中介服务行为，保护土地登记委托人合法权益，提高土地登记申请专业化水平和工作效率的客观要求。根据《土地登记规则》的规定，为稳妥推进我国土地登记代理制度的建立，决定在你市进行土地登记代理制度试点。现将有关事宜通知如下：
一、充分认识建立土地登记代理制度的重要意义。土地登记代理制度是指国家对接受土地登记申请人的委托，代理土地登记申请、现场指界、代写土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询的人员和机构实行资格（质）认证和监督管理的制度。随着土地使用制度改革的不断深入和土地市场的日趋活跃，建立土地登记代理制度不仅是建立安全、可靠、效能的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介代理中欺诈行为的必然要求。实施这一制度将有利于培育和完善土地市场，有利于规范土地市场的中介服务行为，有利于保护土地登记委托人的合法权益，有利于提高行政机关的工作效率。
二、理顺关系，坚持政事、政企分开，坚持土地登记的连续性、统一性，为试点工作提供必要的条件。土地登记是法律确立的重要的政府行政职能，而土地登记中介代理是中介服务行为。各试点单位必须将二者严格区分，在机构设置和职能划分中按政事、政企分开的原则进行。与此同时，要坚持土地登记的连续性和统一性，变更登记要以初始登记为基础，避免人为地将其割裂。不论是初始登记，还是土地使用权出让、转让、出租、抵押等变更土地登记，必须由土地管理部门的一个处（科、股）负责办理，已经建立了市场服务、管理机构的，或者将土地登记分割到两个以上处（科、股）的，要按照政事、政企分开的原则和保持土地登记连续性、统一性的要求进行调整，进一步理顺工作关系，以保障试点工作的顺利进行。
三、试点工作依照我局《土地登记代理人员及机构管理暂行办法（试点试行）》（附件一）和《土地登记代理人员培训、考试大纲（试点试用）》（附件二），按下列程序进行：
（一）各试点单位制定试点方案。
（二）发布通告，明确在辖区范围内实行土地登记代理制度。
（三）接受土地登记代理人员资格认证申请。
（四）试点单位对申请资格认证的人员进行初审，并由所在省省级土地管理部门报我局审查，同时试点单位向我局提出考试申请。
（五）申请资格认证的人员经我局审查合格的，委托省级土地管理部门发给准考证，并参加由试点单位组织的培训。
（六）我局提供考试题目，并负责或委托省局组织考试。
（七）考试合格者，由我局颁发资格证书。
（八）对土地登记代理机构进行资质认证，并对土地登记代理人员进行注册。
四、试点时间要求
（一）1997年一季度，各试点单位完成试点准备工作，制定试点方案，发布辖区内实行土地登记代理制度通告。
（二）1997年上半年完成人员培训。
（三）1997年第三季度进行考试，发证及机构资质认证、人员注册。
（四）1997年第四季度进行试点总结，并将试点成果及总结材料报我局。
望各试点单位加强对试点工作的领导，精心组织，周密安排，确保明年第四季度全面完成试点工作，为我局制定有关管理办法，全面推行土地登记代理制度奠定基础。
试点工作中的问题请及时报我局。

附件一：土地登记代理人员及机构管理暂行办法（试 点 试 行）
一、为了规范土地登记中介代理行为，保护土地登记委托人的合法权益，依据《土地登记规则》第七十五条的规定，制定本办法。
二、本办法适用于接受土地登记申请人的委托，代理土地登记申请有关事宜及从事土地登记业务咨询的人员和机构。
三、土地登记代理人员和机构须经资格（质）认证，获准资格认证的人员须在一个土地登记代理机构工作，并经省以上土地管理部门注册后，方可从事土地登记代理业务。
四、具备下列条件的人员可以申请资格认证：
1、拥护党和国家的各项方针、政策，遵守国家法律、法规；
2、熟悉土地管理法律、法规及规章；
3、大学本科以上学历，工作满2年；大专学历，工作满4年；中专学历，工作满5年；其他人员，在土地管理部门工作满5年。
五、资格认证须向县级以上土地管理部门申请，并经初审后，由省级土地管理部门统一报国家土地管理局审查。经审查合格的，委托省级土地管理部门发给准考证，经培训后，参加由国家土地管理局组织的全国统一考试。
考试合格者，由国家土地管理局颁发土地登记代理资格证书。
六、取得土地登记代理资格证书的人员持所在土地登记代理机构的证明，向省以上土地管理部门申请注册。
七、具备下列条件的单位可以申请资质认证：
1、具有独立法人资格的企事业单位；
2、有2名以上取得土地登记代理资格证书的专职人员。
八、资质认证须向县级以上土地管理部门申请，并经初审后，由省级土地管理部门统一报国家土地管理局审查后，颁发土地登记代理资质证书。
九、土地登记代理业务的范围包括：
1、代写土地登记申请所需文书；
2、代办土地登记申请、指界、领取土地证书等；
3、提供土地登记业务、法律咨询。
十、土地登记代理人员可凭土地登记代理资格证书到土地管理部门查阅与代理业务有关的土地登记文件，土地管理部门不得拒绝。
十一、土地登记代理人员须履行下列义务：
1、对土地管理部门提供的有关文件，应当严格保密，不得私自转让或公开引用；
2、为委托人保密；
3、依法公正地为委托人办理所委托事项。
十二、有下列行为之一的，土地管理部门可以视其情节轻重，给予没收违法所得并处以罚款，直至申请国家土地管理局吊销直接责任者土地登记代理资格证书和土地登记代理机构的土地登记代理资质证书。
1、代理土地登记业务中隐瞒事实、弄虚作假的；
2、采取隐瞒或夸大真实情况等不正当手段，诱使他人委托其从事土地登记代理的；
3、以不正当手段损害国家、社会公共利益和他人合法权益，或贬低、损毁有关机关、单位声誉的；
4、土地登记代理业务质量低劣或造成严重后果的；
5、索取、收受委托合同规定以外的酬金或其他财物，或谋取不正当利益的；

6、不按国家有关规定进行土地登记代理或已不具备从事代理业务能力的；
7、有其他非法行为的。
十三、本办法由国家土地管理局地籍司负责解释。

附件二：土地登记代理人员培训、考试大纲（试 点 试 用）
一、培训考试科目
1、土地管理基础知识；
2、土地确权理论与实践；
3、土地登记理论与方法。
二、培训、考试大纲
1、土地管理基础知识
（1）土地管理概论；
（2）地籍管理；
（3）建设用地管理；
（4）土地利用管理；
（5）土地管理法律、法规。
2、土地确权理论与实践
（1）土地权属概念；
（2）土地权属来源；
（3）确权的一般原则；
（4）确权规定及有关政策；
（5）纠纷调处办法；
（6）确权实务。
3、土地登记理论与方法
（1）土地登记概论；
（2）初始土地登记；
（3）初始土地登记主要表格与填写方法；
（4）变更土地登记概念；
（5）变更土地登记申请；
（6）变更地籍调查；
（7）变更土地登记审核；
（8）变更土地登记的注册登记、核发证书；
（9）变更土地登记实务；
（10）土地登记资料管理；
（11）《土地登记规则》有关问题的说明。