四川省成都市人民政府


成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定
成都市人民政府



第一章 总则
第一条 为了加强住宅小区与高层楼宇的物业管理，创造整洁、文明、安全、舒适的城市环境，根据国家有关法律、法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条 本市城市规划区内新建的建筑面积二万平方米以上的住宅小区（含组团）以及十层以上的高层楼宇，应当按照本规定实行物业管理。
第三条 本规定所称物业，是指物业管理区域内的房屋及其配套的有关设施、设备和场地。
本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
第四条 物业管理实行业主自治与委托物业管理公司专业服务相结合原则。
第五条 成都市房地产管理局是本市物业管理的主管部门，并负责组织实施本规定。
各区（市）县房地产管理部门或区（市）县人民政府确定的部门（以下简称物业管理主管部门）在规定的职权范围内负责本辖区物业管理的指导、监督和协调工作。
建设、规划、市政、公用、园林、市容环卫、公安、物价、供电、邮政、电信等管理部门按照各自职责，协同实施本规定。
街道办事处，镇人民政府应当配合物业管理主管部门，做好本辖区物业管理的监督和指导工作。

第二章 业主自治管理
第六条 业主有监督物业管理的权利，并有合理使用房屋、公用设施，维护公共秩序和缴纳物业管理服务费用的义务。
第七条 一个物业管理区域内入住率达到30％以上或入住已满一年的，应当成立业主委员会。
业主委员会在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理，但不得从事以营利为目的的经营活动。
物业管理区域由区（市）县物业管理主管部门根据配套设施情况进行划定。
第八条 业主委员会由物业管理区域内的业主或其推选的代表以及街道办事处（镇人民政府）、居委会确定的人员组成，业主委员会主任由业主担任。
业主委员会根据物业管理区域的规模由七人至十一人单数组成，每届任期二年。
第一届业主委员会由开发建设单位牵头，在区（市）、县物业管理主管部门的指导下组建成立，并报市物业管理主管部门登记备案。
第九条 业主委员会履行下列职责：
（一）选聘物业管理公司，代表全体业主与物业管理公司订立、变更或者解除物业管理委托合同；
（二）审核物业管理公司的年度管理计划和管理服务的重大措施，监督物业管理服务费用的收支情况；
（三）听取业主、使用人的意见和建议，对物业管理公司的管理服务工作进行监督；
（四）对业主、使用人进行约束和监督，督促其遵守业主公约，履行物业管理委托合同；
（五）协助物业管理公司做好与有关部门的工作联系。
第十条 业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席，作出决定应经全体委员过半数通过，在作出重大决定之前还应征求其他业主的意见。
业主委员会作出的决定，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。
业主委员会作出的决定，不得违反法律、法规、规章和物业管理委托合同的规定。
第十一条 业主委员会应当制订业主公约，明确有关物业使用、维修和其他管理事项。业主公约经已入住的过半数以上业主签订后生效。业主公约对全体业主、使用人具有约束力。

第三章 物业管理服务
第十二条 物业管理公司应当按照规定向市物业管理主管部门申领物业管理资质证书。
物业管理资质证书实行定期审验制度。物业管理公司应当按照资质管理的规定从事物业管理服务。
第十三条 物业管理人员应经物业管理主管部门培训并领取合格证书后，方可上岗。
第十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）制定物业管理的具体规则；
（二）依照本规定和物业管理委托合同进行管理和服务，收取服务费用；
（三）有权制止或处理违反物业管理规章制度的行为；
（四）有权选聘专营公司承担专项经营服务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
（五）有权要求业主委员会协助管理；
（六）有权依法从事其它多种经营活动；
（七）有权拒绝不合理的收费和摊派。
第十五条 物业管理公司应当履行下列义务：
（一）依照本规定和物业管理委托合同约定的内容和标准实施管理和服务；
（二）听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，并接受其监督；
（三）协助开展社区文化活动；
（四）接受政府有关部门的指导与监督。
第十六条 物业管理公司接受业主委员会的委托进行物业管理服务，应当签订物业管理委托合同。合同应载明以下内容：
（一）管理服务的项目和标准；
（二）管理服务的期限；
（三）双方的权利和义务；
（四）服务费用；
（五）违约责任；
（六）解决纠纷的方式；
（七）合同终止或解除的约定；
（八）其它约定事项。
物业管理委托合同示范文本由市物业管理主管部门制定。
第十七条 物业管理的公共性服务项目应当具有下列内容：
（一）房屋建筑共用部位的养护、维修和管理，包括门厅、楼梯间、楼道、外墙面、承重结构、屋顶等；
（二）共用设施、设备的养护、维修、运行和管理，包括：电梯、水泵、二次供水设施、上下水管道、中央空调、共用照明设施、消防设备等；
（三）附属配套建筑和设施的养护、维修和管理，包括商业网点、自行车房（棚）、停车场（库）等；
（四）公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；
（五）公共环境卫生，包括公共场所和房屋共用部位的清扫保洁、除“四害’’以及垃圾的收集、清运等；
（六）车辆停放与行驶秩序的管理；
（七）维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；
（八）物业档案资料的保管。
第十八条 物业管理公司可以接受业主、使用人的委托，开展料理家务、照顾病人、装修房屋、维修房屋自用部位和自用设备、搬运和订购物品等专项特约服务。
第十九条 水、电、气等有关专业管理部门委托物业管理公司向业主或使用人代收代缴费用的，应按规定向物业管理公司支付劳务费用。
第二十条 物业管理服务的收费标准，应遵循合理、公开的原则，根据服务的内容、质量、深度和社会承受能力，按下列规定执行：
（一）普通建筑标准的住宅小区的公共性服务项目，实行政府定价；
（二）高标准的住宅小区和高层楼宇的公共性服务项目，实行政府指导价；
（三）特约服务实行经营者定价。
第（一）、（二）项的收费标准，由市物价局会同市物业管理主管部门制定。
第二十一条 物业管理服务的费用由物业管理公司按规定向业主收取。业主与使用人约定由使用人交纳的，从其约定。
物业管理的公共性服务项目收费，经物业管理公司与业主委员会协商可以预收，但预收的期限不得超过六个月。
第二十二条 物业管理公司应当建立健全财务会计制度，每半年公布一次管理服务费用的收支情况，并接受业主委员会和政府有关部门的监督。
第二十三条 物业管理公司在物业管理委托合同终止或解除后三十日内，应向业主委员会办理下列事项，并报物业管理主管部门备案：
（一）对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
（三）移交物业管理办公用房和属于业主共有的房屋及其它财物。

第四章 物业的使用与维修
第二十四条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章的规定，正确处理用水、用电、排水、排污、通行、通风、采光、维修、环境卫生等方面的相邻关系。
第二十五条 业主或者使用人装修房屋，应当事先征得物业管理公司的同意，需要改变房屋结构的，必须报经政府有关部门批准。
物业管理公司应将装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，并加强对装修活动的指导和监督。
第二十六条 业主或使用人应当严格按照房屋的设计用途进行使用，不得擅自改变使用性质。因特殊情况确需改变的，应当符合城市规划要求，并在征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意后，报政府有关主管部门审批。
物业管理区域内按照规划配套建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。
第二十七条 业主、使用人使用房屋，应当遵守下列规定：
（一）不得擅自改建、扩建和改变房屋的外观；
（二）不得拆改房屋的承重墙和梁、柱结构；
（三）不得占用房屋的屋顶、楼梯、通道等共用部位；
（四）不得利用房屋从事危害公共利益的活动。
第二十八条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）占用道路摆摊设点；
（二）擅自接引、拆除市政公用基础设施；擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；损坏市政公用基础设施；
（三）违法搭建建筑物；在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；
（四）毁损、占用绿地和绿化设施；在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品；
（五）乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；在建筑物或构筑物上涂写、刻划、张贴；
（六）违反规定停放机动车和非机动车；
（七）法律、法规、规章及业主公约规定的其它禁止行为。
第二十九条 房屋的自用部位和自用设施的养护、维修，由业主负责，业主与使用人另有约定的，从其约定。业主或使用人也可委托物业管理公司进行养护、维修，并承担相应的费用。
第三十条 房屋的自用部位和自用设施因损坏而影响毗连房屋正常使用，业主或使用人应当及时修缮。拒不修缮的，由业主委员会委托物业管理公司进行修缮，费用由业主或使用人承担。
第三十一条 建立物业养护维修专项费用，用于房屋共用部位、共用设施、设备以及附属配套公共建筑和设施的养护、维修及更新、不得挪作他用，但按本规定由业主委员会用于支付房价款和租金的除外。
第三十二条 物业养护维修专项费用的来源：
（一）业主按产权份额定期缴纳一定费用；
（二）住宅小区的开发建设单位按工程造价的0．4％和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0．5％一次性提供的费用；
（三）其他有关的来源。
第三十三条 物业养护维修专项费用应专户存贮，其费用的收支，物业管理公司、业主委员会应定期向业主公布，接受监督。
第三十四条 住宅小区物业管理区域内的地下管网、道路等设施的养护维修，按国家有关规定执行。
第三十五条 业主转让、出租房屋，应当将业主公约作为转让合同、租赁合同的附件，并在合同签订后的一日内，将转让、出租情况书面告诉业主委员会和物业管理公司。
房屋转让时，业主原缴纳的物业养护维修专项费用不再退还。

第五章 前期物业管理
第三十六条 物业在建设期间至向业主委员会正式移交前，开发建设单位应自行实施前期管理或委托物业管理公司进行管理，并将管理情况报物业管理主管部门备案。其物业管理服务费用，除由业主、使用人入住后按规定缴纳外，不足部分由开发建设单位承担。
业主委员会成立后，应与原物业管理公司签订物业管理委托合同，管理期限不得低于二年。期满后业主委员会可重新聘请物业管理公司，但在同等条件下，原物业管理公司有优先受聘权。
第三十七条 开发建设单位在出售、预售或安置房屋前，应当制定物业管理方案，并在房屋购销合同或安置协议中载明相应条款。
物业管理方案应经物业管理主管部门审核。
第三十八条 经验收合格的住宅小区、高层楼宇，开发建设单位应向物业管理公司提供以下档案资料（复印件）：
（一）规划总平面图；
（二）竣工总平面图；
（三）单体建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）市政公用基础设施、公共配套设施数量清册及平面布置图。
第三十九条 根据物业规模，开发建设单位应提供一定的房屋按照直管公房的租金标准出租给业主委员会、物业管理公司作为办公用房使用，任何单位和个人不得改变其用途。
第四十条 住宅小区按规划配建有商业网点房的，开发建设单位应将占物业总建筑面积0．5％的商业网点房按工程造价转让给业主委员会，产权属全体业主共有。
第四十一条 业主委员会应将商业网点房和其它有经营收入的公用设施、设备、场地提供给物业管理公司经营管理，其中商业网点房经营纯利润的40％纳入物业养护维修专项费用，其余经营收入用于弥补日常物业管理经费的不足。
第四十二条 业主、使用人入住前，应与物业管理公司签订入住公约。入住公约对全体业主、使用人具有约束力。入住公约自业主公约生效时终止。

第六章 法律责任
第四十三条 业主、使用人违反业主公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约的，业主委员会有权责令其限期改正。
第四十四条 业主、使用人不按期缴纳物业管理服务费用的，物业管理公司有权要求其限期缴纳，并按合同约定收取滞纳金，逾期仍不缴纳的，可向人民法院提起诉讼。
物业管理公司违反物业管理委托合同的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
第四十五条 业主委员会作出的决定违反本规定的，物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主和使用人。
第四十六条 业主、使用人违反本规定第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条规定的，物业管理公司、业主委员会应予以制止，责令其限期改正、恢复原状、赔偿损失；逾期仍不改正的，由政府有关部门依法处理。
第四十七条 未取得物业管理资质证书，擅自从事物业管理服务的，由物业管理主管部门责令其停止物业管理活动，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第四十八条 物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，物业管理主管部门可给予警告并处以一千元以上一万元以下的罚款：
（一）内部制度不健全、管理混乱，不按规定提供服务的；
（二）不按资质管理规定从事物业管理服务的；
（三）物业管理委托合同终止或解除后，不按规定办理有关清退或移交手续的。
物业管理公司违反本规定情节严重的，市物业管理主管部门可作出降低资质等级的处理决定。
第四十九条 物业管理委托合同履行中发生争议的，由当事人双方协商解决；协商不成的，可由物业管理主管部门调解，也可依法申请仲裁，或向人民法院提起诉讼。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。

第七章 附则
第五十一条 建筑面积二万平方米（不含本数）以下的住宅小区、十层（不含本数）以下的楼宇及单位职工宿舍、办公用房、生产经营用房等的管理，可参照本规定执行。
第五十二条 本规定具体应用中的问题由成都市房地产管理局负责解释。
第五十三条 本规定自发布之日起施行。
本规定发布前交付使用的建筑面积二万平方米以上的住宅小区和十层以上的高层楼宇，已实行物业管理的，适用本规定；未实行物业管理的，应完善配套，创造条件，逐步按本规定实行物业管理。
本规定发布前已移交有关部门、单位管理的住宅小区，应按照政企分开的原则，组建业主委员会，实行物业管理。



1998年5月15日
国务院办公厅 卫生部 民政部　财政部　公安部　教育部


国务院办公厅转发卫生部等部门关于进一步加强残疾人康复工作意见的通知

国办发[2002]41号

各省、自治区、直辖市人民政府，国力院各部委、各直属机构：
　　卫生部、民政部、财政部、公安部、教育部、中国残联《关于进一步加强残疾人康复工作的意见》已经国务院领导同志同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　国务院办公厅
　　　　　　　　　　　二００二年八月二十四日

关于进一步加强残疾人康复工作的意见

卫生部　民政部　财政部　
公安部　教育部　中国残联
（二００二年八月十二日）

　　康复是帮助残疾人恢复或补偿功能、提高生存质量、增强社会参与能力的重要途径。我国６０００万残疾人中，大多数有康复需求。党和政府十分重视残疾人康复工作，自１９８８年把残疾人康复工作纳入国民经济和社会发展计划以来，逐步形成了以政府为主导、有关部门各负其责、社会广泛参与的工作格局。通过实施白内障复明、聋儿语言训练、精神病防治等一批重点康复工程，６００余万残疾人得到不同程度的康复。康复机构从无到有，专业队伍由小到大，社区康复稳步推进，残疾人康复意识逐步增强，初步奠定了残疾人康复工作的基础。但是，我国残疾人康复工作仍处于处步发展阶段，滞后于国民经济和社会发展的总体水平。各地残疾人康复工作发展　不平衡，工作体系不完善，康复机构服务水平有待提高，专业技术人才匮乏，康复经费普遍短缺，多数残疾人特别是贫困残疾人还得不到切实的康复服务。为进一步做好残疾人康复工作，促进我国残疾人康复事业的发展，现提出以下意见：
　　一、残疾人康复工作的指导方针和总体目标残疾人康复工作的指手方针是：以邓小平理论和江泽民同志“三个代表”重要思想为指导，适应国民经济和社会发展以及广大残疾人日益增长的对康复服务的迫切需求，坚持社会化工作方式，以社区为工作平台，加大工作力度，增强康复服务能力，提高康复技术水平，积极开发社会资源，使残疾人普遍得到康复服务。
　　残疾人康复工作的总体目标是：到2005年，在城市和中等以上发达地区的农村，有需求的残疾人70％得到康复服务；在经济欠发达地区的农村达到50％。到2010年，在城市和中等以上发达地区的农村，有需求的残疾人普遍得到康复服务；欠发达地区的农村达到70％以上。到2015年，实现残疾人“人人享有康复服务”。
　　二、残疾人康复工作的基本原则
　　(一)以残疾人的基本需求为重点。从残疾人基本康复需求出发，兼顾多样性康复需求，紧紧围绕覆盖面广、时效性强、残疾人迫切需求的康复项目开展工作。
　　(二)坚持政府主导和社会参与相结合的社会化工作方式。以政府为主导，有关部门各负其责，密切配合、齐抓共管；鼓励和引导社会力量广泛参与，积极探索社会主义市场经济体制下做好康复工作的有效方式，共同推进残疾人康复工作。
　　(三)实施重点工程与提供普遍服务相结合。选择残疾人迫切需要又有可能做到的康复项目，实施一批重点工程。推行社区与家庭康复，推广实用、易行的康复方法，普及康复服务，使残疾人普遍得到康复服务。
　　(四)因地制宜，开拓创新。适应经济和社会的发展，注意结合当地实际情况开展工作。拓展康复内容，增加服务项目，注重高新技术在康复领域的应用，提高服务能力和水平。
　　三、加强残疾人康复工作的主要措施
　　(一)完善康复工作体系，提高康复服务水平。各级残联负责康复工作的组织管理、规划制定、经费筹措以及协调实施。要以专业机构为骨干、社区为基础、家庭为依托，充分发挥医疗卫生机构、社区服务机构、学校、幼儿园、福利企事业单位、工疗站、残疾人活动场所等现有机构、设施、人员的作用，整合康复服务资源，实现资源共享；要充分发挥各级各类医疗机构、残疾人康复中心及康复协(学)会作用，建立健全专家技术指导组，确定相应机构为当地康复技术资源中心(站、点)，开展技术指导、人员培训、宣传咨询、制定标准、检查评估和新技术的推广应用。根据残疾人不同的康复需求，提供康复医疗、训练指导、心理疏导、知识普及、残疾人亲友培训、简易训练器具制作、用品用具服务、咨询服务、转介服务等多种康复服务；充分利用现代信息传播手段，为残疾人提供方便、快捷、实用的康复信息服务。
　　(二)积极推进社区康复，把康复服务引入家庭。各级政府及有关部门在规划和部署社区建设工作时，要将残疾人康复工作列入总体规划，纳入社区建设内容。社区要组织调查摸底、建档立卡，掌握残疾人康复需求；开辟适合的场所，配置适宜的设备、器具，开展康复训练与服务。社区卫生服务机构要为残疾人提供康复服务，开展社区康复骨干培训，指导家庭进行康复训练，并做好与专业康复机构的转诊工作，逐步将康复服务引人家庭。
　　(三)对贫困残疾人康复提供特殊帮助。地方各级政府要对贫困残疾人康复治疗和医疗救助制定相关政策，采取分级负担、减免费用等措施，解决贫困残疾人康复治疗问题。要积极筹措专项资金用于贫困残疾人康复；充分考虑残疾人康复的特殊性，对有特殊困难的残疾人通过建立医疗救助制度给予照顾；要做好贫困残疾人康复后的职业和劳动技能培训，帮助其摆脱贫困。
　　国务院有关部门要对西部地区的残疾人康复工作给予政策和经费上的扶持。在实施重点康复工程中，要制定具体办法，解决贫困残疾人的治疗和康复问题；要通过东部地区与西部地区协作和对口支援等方式，增强西部地区残疾人康复工作的基础能力。
　　(四)加大经费投入，开发社会资源，确保残疾人康复任务的完成。地方各级政府要将残疾人康复经费列入财政预算，根据经济和社会发展水平及残疾人康复工作的需要，提供经费保障。要按照国家残疾人事业发展计划规定的残疾人康复任务指标，安排落实康复经费。同时，要制定有关政策和扶持措施，鼓励社会力量以多种形式参与残疾人康复工作；要多渠道筹措资金，用于贫困残疾人康复救助、残疾人康复基础设施建设。要从残疾人就业保障金中安排一定数量的资金用于残疾人康复后的职业和生产劳动技能的培训，为康复后的残疾人就学、就业、全面参与社会生活创造条件。要积极开展社会救助，开通专项捐助渠道，设立专项基金；要争取国际合作，推动重点康复项目的实施。鼓励志愿者积极参与残疾人康复工作，对残疾人的治疗、康复和全面参与社会生活给予援助。
　　(五)加强专业队伍建设，提高人员素质。
　　国务院有关部门要将康复医学教育纳入国家教育计划，医学院校应设置康复医学课程，加强康复医学教育和继续医学教育，培养高素质的专业人才。有计划地采取多种方式对现有人员进行在职培训，不断提高其康复业务水平和工作能力；将残疾人康复业务纳入全科医生培训内容，增强基层残疾人康复服务力量。进一步完善康复医学专业技术职务聘任制。健全康复专业技术人员任职资格评价体系和管理制度，稳定和发展残疾人康复专业人员队伍，提高专业康复工作者水平。
　　(六)开展宣传教育，做好残疾预防。地方各级政府及有关部门要重视残疾入康复宣传工作，充分利用广播、电视、报刊、网络等媒体开展与残疾人康复工作有关的公益宣传服务，普及康复知识，提高残疾预防意识。各级各类康复机构、医院和与残疾人康复工作有关的协(学)会要主动开展宣传和咨询服务，对残疾人及其家属、社会工作者进行培训，传授康复方法，提高残疾人自我康复意识。
　　积极开展残疾预防工作。建立健全出生缺陷干预体系，避免常见、重大出生缺陷和先天残疾的发生；预防缺碘、氟中毒等环境因素致残；降低药物致残发生率；减少疾病致残；加强安全生产、劳动保护和交通安全工作，减少事故致残的发生。倡导早期干预和早期康复训练，控制残疾程度的加重。
　　四、加强领导，密切配台，共同做好残疾人康复工作
　　康复是残疾人就学、就业、全面参与社会生活的前提，是残疾人的迫切需求。残疾人康复工作是政府工作的组成部分。各级政府做好残疾人康复工作，有利于减轻社会负担、促进生产力的发展，有利于提高人权保障水平、促进社会的文明进步，是实践全心全意为人民服务宗旨的具体体现。各地区、各部门要认真贯彻落实“三个代表”的要求，充分认识残疾人康复工作的重要性，切实履行《中华人民共和国残疾人保障法》规定的职责，把残疾人康复工作作为执政为民的一项重要工作，共同做好，落实责任。
　　地方各级政府要切实将残疾人康复工作纳入当地经济社会发展规划和两个文明建设规划，列入议事日程，加强组织领导，统筹安排；卫生、民政、教育等部门和各级残联要将残疾人康复的有关工作纳入本部门业务范围，各司其职，在制定政策、措施和规划时，充分考虑残疾人的康复需求；各级残联要根据本地实际情况，制定康复工作计划，协调解决残疾人康复工作中的重大问题，督促检查各项残疾人康复工作。