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房产抵押法律风险分析/吴恒勇

时间:2024-07-01 19:09:17 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9246
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房产抵押法律风险分析

吴恒勇


  在我们的日常生活中,一般人都知道借款有房产作抵押就万无一失了。谁又会去考虑其中的法律风险呢?下面就借款中以房产作抵押,最终对债权的实现存在的法律风险,以及如何规避这些法律风险作分析如下:

一、经司法拍卖而流拍的法律风险

  对于已抵押的房产,债权人可以在债权不能实现时,通过向法院提起诉讼,经作出判决后再申请法院强制执行。这时可根据<最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)> 第40条的规定,人民法院可以强制拍卖该已抵押的房产,而实现债权。然而在司法实践中,对于房产的拍卖,首先必须按市场价对被拍卖房产进行评估,然后按评估价对外公开拍卖。实践中有很多房产在拍卖时因房价等种种原因导致流拍。也就是说已抵押的房最终卖不出去,这样债权人的债权就无法最终实现。

二、生活所必须的房产不得拍卖、变卖或者抵债的法律风险

  根据的第6条的规定:对被执行人及其抚养的家属生活所必须的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。如果债务人以其生活所必须的房产作抵押向债权人借款的,一旦债务人不能还款时,债权人也难以通过司法途径实现债权。

三、如何规避房产抵押中存在的法律风险

  对于债权人或借款人来说,首先必须先要调查了解债务人提供作抵押的房产是不是债务人及抚养其家属生活所必须的居住房屋。如果债务人提供的是第三人的房产的话,债权人就必须调查了解该房产是不是第三人及所抚养其家属所必须的居住房屋。
  其次是通过签订附生效条件的房屋买卖合同与房产抵押登记相结合的方式来规避风险。具体操作是,一是按正常程序办理房产抵押登记相关手续;二是通过第三人与债务人签订附生效条件的房屋买卖合同。我们要注意的是:该第三人必须与债权人是利益共同体,所附生效条件约定为,“该房屋经法院拍卖而流拍时房屋买卖合同生效,否则不能生效”。当然房屋价格的约定以低至最终房屋能够卖出去为目的。这样一旦出现已抵押的房屋经法院拍卖而流拍时,第三人与债务人签订的房屋买卖合同就生效了,这时可申请法院让第三人直接将房款支付给债权人,以实现债权。而第三人又因与债务人签订的房屋买卖合同中约定的房价很低,该已抵押的房屋变现的可能就不用说了。


吴恒勇律师
二00九年八月十八日

吴恒勇律师执业于江苏南京衡鼎律师事务所
地址:南京市集庆路198号通信大厦6楼
手机:13951775286 QQ:842682979
邮箱:jswhyong@163.com


汕头市人民政府办公室转发市农业局财政局信用合作管理办公室关于汕头市扶持家禽养殖业贷款贴息资金管理办法的通知

广东省汕头市人民政府办公室


汕头市人民政府办公室转发市农业局财政局信用合作管理办公室关于汕头市扶持家禽养殖业贷款贴息资金管理办法的通知


汕府办〔2004〕43号

各区县人民政府,市政府有关部门:
市农业局、财政局、信用合作管理办公室联合制订的《关于汕头市扶持家禽养殖业贷款贴息资金管理办法》业经市政府第22次常务会议同意,现予转发,请按照执行。

汕头市人民政府办公室

              二○○四年三月三十日


汕头市扶持家禽养殖业贷款
贴息资金管理办法

汕头市农业局 汕头市财政局
汕头市信用合作管理办公室
(二○○四年三月十六日)

第一条 为扶持我市家禽业发展,尽快恢复正常的生产经营秩序,市财政安排专项资金,用于受禽流感疫情影响的规模家禽养殖场(户)的贷款贴息。为加强贷款贴息资金管理,特制定本办法。
第二条 贷款贴息对象。家禽养殖场(户)向银行、农信社申请并获发贷的资金(符合财政贴息规定)。其养殖规模为2003年出栏肉鸡5000只以上或肉鸭2000只以上或肉鹅1000只以上;或现存栏种鸡3000只以上或种鸭2000只以上或种鹅500只以上的家禽养殖场(户),可以申请贷款贴息。
第三条 贴息贷款额度
(一)属信用村的养殖场(户)的信用贷款,贴息贷款额最高不得超过10万元(含10万元)。
(二)其他的养殖场(户)的信用贷款,贴息贷款额最高不得超过3万元(含3万元)。
(三)老贷款户的展期贴息额(符合第二条规定的)和非农信社贷款户的贴息额(符合第二条规定的)按最高的贷款额(10万元)进行贴息。
第四条 贷款贴息比例。按农信社现行的优惠贷款利率月息5.9‰给予一定比例贴息。但对家禽养殖场(户)的贴息额度最高不能超过其当期贷款利息。
第五条 享受贷款贴息的贷款用途。养殖场(户)贷款仅限于购买饲料、种苗。其它用途的贷款不予贴息。
第六条 贷款贴息期限。期限为半年。以发贷之日起计。 
 第七条 贴息的贷款发放
(一)各地农信社根据贷款人的申请和汕头市农业局提供的名单,拟定贷款人名单,交各村(居)委审核,并出具审核意见。
(二)农信部门接到村(居)委审核意见后,实行贷前公示,公示时间为5天,公示无异议的,给予发放贷款。
(三)贷款办理期限。自本办法实施之日至2004年4月15日止。
第八条 贴息资金申请程序
养殖场(户)申请贷款须填报“贷款贴息申请表”一式六份,并提供与银行或农信社签订的贷款合同(或协议)和有关的有效凭证(拨款单)复印件,经银行或农信社出具意见并盖章确认后,向所在的镇政府(街道办事处)提出申请,逐级上报区(县)农业局、财政局和市农业局、财政局;市直属的养殖场(户)可直接报市农业局、财政局申请。
第九条 贴息资金下拨程序
(一)市财政局、农业局将区(县)农业局、财政局上报贴息申请表审核后将贴息资金下拨各区(县)财政专户。
(二)区(县)财政局在收到各农信社提供的各贷款户贴息贷款借据联复印件审核后,将贴息资金划入当地农信社指定帐户。
第十条 资金管理
(一)贴息资金属于财政专项资金,必须专款专用,提高资金使用透明度。各镇政府(街道办事处)、区(县)农业局、财政局要密切配合,认真落实贷款贴息扶持政策,严格把关,杜绝虚报、冒领贴息资金,并协助督促贷款资金回收,保证其贷款户按时还本息,确保信贷资金安全。
(二)按财政部现行规定,贴息资金的使用管理采取区(县)财政集中报帐制。
第十一条 各区(县)要参照市的做法,制订实施扶持家禽业发展的措施、办法。
第十二条 本管理办法自印发之日起实施。
第十三条 本管理办法由市农业局、财政局负责解释。


辽宁省图书报刊出版管理条例

辽宁省人大常委会


辽宁省图书报刊出版管理条例
辽宁省人大常委会


(1989年1月21日辽宁省第七届人民代表大会常务委员会第七次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 出 版
第三章 印 刷
第四章 发 行
第五章 奖 励
第六章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强图书报刊出版管理,维护出版秩序,促进我省新闻出版事业的繁荣和发展,更好地为社会主义物质文明和精神文明建设服务,根据宪法和国家有关法律、法规的规定,结合我省实际情况,特制定本条例。
第二条 凡在我省境内从事书籍、报纸、期刊、画册、图片、年历、挂历(以下简称图书报刊)的出版、印刷、发行、销售、出租(以下简称出版发行)活动的单位和个人均适用本条例。
第三条 图书报刊出版发行工作,必须坚持为人民服务、为社会主义服务的方向和百花齐放、百家争鸣的方针,传播、积累有利于经济、社会发展的科学技术、文化知识和艺术创作的成果,丰富人们的精神文化生活。
第四条 一切单位和个人从事图书报刊出版发行活动,必须遵守国家法律、法规,做到社会效益和经济效益的统一,把社会效益放在首位,不准损害国家、社会公共利益和公民的合法权益。
鼓励支持出版有重要思想价值、学术价值、艺术价值的出版物。
第五条 省、市、县(含县级市、区,下同)人民政府新闻出版(文化)局负责本行政区域内的图书报刊出版发行行政管理工作。
工商、税务、物价行政管理部门和公安机关,以及有关业务主管部门,按照职责分工,对图书报刊的出版发行活动进行检查和监督。

第二章 出 版
第六条 建立出版社和报刊社必须具备下列条件:
(一)有明确的办社、办刊宗旨和出版范围;
(二)有确定的主办单位和主管部门;
(三)有专职总(主)编、编辑和出版、经营管理人员;
(四)有固定的工作场所、必需的资金;
(五)符合全省合理布局的要求。
第七条 申请建立出版社、报刊社符合前条规定,按下列程序履行审批手续:
(一)建立出版社由省新闻出版局审核同意,报中华人民共和国新闻出版署(以下简称新闻出版署)批准;
(二)建立报刊社,其中出版正式报刊(公开发行、内部发行)的,由省新闻出版局审核同意,报新闻出版署批准;中央国家机关驻我省单位创办的,由其主管部门报请新闻出版署批准,到省新闻出版局注册;出版非正式报刊(内部报刊)的,中央国家机关驻我省单位由其主管部门审
核同意,报省新闻出版局注册;省直和市以下所属单位,由省新闻出版局核批。
第八条 我省的出版社、报刊社未按前条规定履行审批手续,不得在省内外建立分社或社外编辑部(室);省外的出版社、报刊社未经新闻出版署批准,不得在我省建立分社或社外编辑部(室)。
我省的报刊社在省内外建立记者站,应经省新闻出版局批准。省外的报刊社在我省建立记者站,中央级报刊应有主管部门的批准文件,省级报刊应有所在地省新闻出版局的批准文件,经我省新闻出版局审核同意,方可建立。
省内报刊社不得滥发记者证。具体管理办法,由省新闻出版局另行规定。
第九条 出版社、报刊社应当按照办社宗旨和专业分工范围出版图书报刊,不得擅自超越范围。出版社不准擅自出版“丛刊”;报刊社不准以报刊登记证号变相出版图书或其他报刊,出版与本报刊宗旨相符的增刊,应报省新闻出版局批准。
出版社试行自费出版、协作出版、合作出版,也应遵守专业分工原则,履行申报手续,坚持审稿制度,并对印刷质量负责检查和监督。
出版社、报刊社出版图书报刊不准侵犯他人著作权(版权)。
第十条 凡出版公开发行的图书,一律由出版社出版。其中,按规定需对内容进行专门审定的,必须事先经有关部门审定。
第十一条 出版社出版图书,应事先向省新闻出版局报送选题计划,经审查批准后方可实施。
出版国家规定应专项申报的图书,除报送选题外,必须专项申请,经新闻出版署批准后方可出版。
省新闻出版局应对出版社选题计划实施情况进行检查监督。
第十二条 报刊社出版报刊,报刊的名称、性质,应按第七条规定的审批权限履行审批手续,并由审批机关发给报刊登记证后,方准 出版。出版内部报刊,不准在社会上出售。
报刊改变名称、性质、发行范围、刊期、定价、页数应报原审批机关批准。
第十三条 出版图书报刊,应实行总(主)编(社长)负责制。
第十四条 出版图书报刊,禁止刊载下列内容:
(一)泄露国家机密的;
(二)进行反革命宣传煽动的;
(三)宣扬恐怖、凶杀、迷信、淫秽的或教唆他人犯罪的;
(四)侵犯他人合法权益的;
(五)破坏民族团结的;
(六)妨碍司法机关审理案件的;
(七)其他属于国家明令禁止刊载的。
第十五条 出版图书,应按规定印制版权记录页。出版报刊,应标明主办单位、出版单位、总(主)编、定价、发行范围、出版日期、当年编号、报刊登记证号。
第十六条 一切涉外出版活动必须符合国家的有关规定。
出版社、报刊社可以在专业分工范围内,与外国的出版单位进行合作出版。
第十七条 机关、团体、学校、企业、事业等非出版单位,一律不准自行编印图书出售。凡属业务和教学、科研需要,必须编印的教学参考书、讲义、教材以及业务、科研资料等,应只限本系统内部使用,不得以任何形式和通过各种渠道在社会上出售。供给本系统外使用的非营利性的
资料性图书,必须报经主管单位批准,经县以上新闻出版(文化)行政管理部门核准,并发给准印证,方可印制。但与相关单位有偿交流或需求单位有偿索取除外。
第十八条 商业部门出版公开销售的挂历、年历,应经省商业厅审核,由省新闻出版局批准。
出版广告挂历、年历,按省人民政府有关规定执行。

第三章 印 刷
第十九条 印刷厂印刷图书报刊,必须有省新闻出版局核发的《书刊印刷许可证》。
第二十条 承印本省出版社出版的图书,必须有出版社出具的发排单和付印单。承印本省报刊社出版的报刊,必须依据《报刊登记证》签订合同。承印本省报刊的增刊、增页,必须有省新闻出版局出具的批准文件。承印外省出版的图书报刊,必须有我省新闻出版局出具的《备案证明》

承印非出版单位委托印刷的图书,必须有省新闻出版局或市新闻出版(文化)局出具的批准文件。
第二十一条 印刷厂对承印的图书报刊,不准自行加印、销售、转让图书报刊的纸型、图版。

第四章 发 行
第二十二条 全民和集体所有制单位经营图书报刊批发业务,必须经当地新闻出版(文化)行政管理部门审核,报省新闻出版局批准,向当地工商行政管理部门申请《营业执照》。个人不准从事批发业务。
单位和个人从事图书报刊零售业务,必须经县文化局审核同意,向当地工商行政管理部门申请《营业执照》。邮局根据《中华人民共和国邮政法》的规定,从事的发行报刊业务除外。
第二十三条 凡从事图书报刊零售业务的单位和个人,应从批发单位进货。国家统编课本和经省教育行政部门审定使用的课本教材,以及内部发行的图书,党和国家规定的学习书籍,由新华书店发行。
第二十四条 一切单位和个人不准出售、出租非出版单位出版的、走私入境的、国家明令禁止的图书报刊。
第二十五条 一切单位和个人经营正式出版的图书报刊,不得提价、搭配销售,不得强行派售。
非出版单位编印的供内部使用的非营利性的资料性图书、内部报刊,不得强行让他人购买。
第二十六条 进出口图书报刊按国家有关规定执行。

第五章 奖 惩
第二十七条 对在图书报刊出版发行工作中做出显著成绩的单位和个人,由人民政府或有关主管部门给予表扬和奖励。
第二十八条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县以上新闻出版(文化)局、工商行政管理局按各自职责权限,视其情节轻重,给予警告、罚款、没收非法所得、停刊整顿、停业整顿、吊销《报刊登记证》、《书刊印刷许可证》、《营业执照》的处罚,以上处罚可以并处。
(一)未按规定履行审批手续,出版图书报刊的;
(二)出版图书报刊违背出版宗旨的;
(三)私自转让、出卖书号、《报刊登记证》、《书刊印刷许可证》的;
(四)出版社出版图书在版权页印数外,擅自加印的;
(五)印刷厂擅自承印、自行加印、销售图书报刊、转让图书报刊纸型、图版的;
(六)超出规定的业务范围经营图书报刊的;强行搭配销售、派售的;
(七)出售、出租非出版单位出版的、走私入境的、国家明令禁止的图书报刊的。
罚没款按规定上缴同级财政部门。
第二十九条 有前条所列行为的单位责任人,由其主管部门或监察机关给予行政处分;行为人的行为构成治安管理处罚的,由公安机关予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 被处罚的单位或个人对行政处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内,向作出处罚决定的上一级机关申请复议。对复议决定不服的,可在接到复议决定之日起十五日内,向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉、又不执行的,由作出处罚决定的机关申请人民法
院强制执行。
第三十一条 出版发行行政管理部门的工作人员,必须遵纪守法,秉公办事;对滥用职权、违法乱纪、玩忽职守,情节较轻的,由其主管部门给予行政处分,情节严重触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十二条 本条例应用中的具体问题,由省新闻出版局负责解释。
第三十三条 本条例自公布之日起施行。
1986年7月20日省第六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《辽宁省文化市场管理条例》中有关书刊出版管理的规定,同时废止。



1989年1月21日